헌법재판소는 2023년 6월 29일 재판관 전원일치 의견으로, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 규정한 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분이 헌법에 위반되지 아니한다는 결정을 선고하였다. [합헌]
1. 사건개요
청구인(임차인)은 2017. 4. 9. 한○○(임대인)과 사이에, 청구인이 경주시의 토지 및 일반음식점 등의 건물(이하 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 보증금 5,000만 원, 월차임 300만 원(매월 1일 지급), 임대차기간 2017. 5. 1.부터 2019. 4. 30.까지로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
이후 청구인은 임대차보증금 등을 모두 지급한 뒤 2017. 5. 1. 이 사건 부동산을 인도받아 영업을 개시하였다. 청구인과 한○○은 2018. 1.경 차임을 260만 원으로 감액하는 데에 합의하였고, 이 사건 임대차계약은 2021. 4. 30.까지 갱신되었다.
청구인은 2019. 2.부터 차임 중 일부를 연체하기 시작하였고, 2020. 3. 말경까지 차임 합계 964만 원을 미지급하였다.
청구인은, 이 사건 임대차계약의 기간 만료 무렵 한○○에게 신규임차인을 주선하였으나 한○○이 위 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니함으로써 청구인의 권리금 회수기회를 방해하였다고 주장하면서 2021. 3. 23. 한○○에 대하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 본문 제4호, 같은 조 제3항에 따른 손해배상을 구하는 소를 제기하였고, 위 소송에서 한○○은 청구인이 3기 이상의 차임을 연체하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 따라 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수를 주장할 수 없다고 항변하였다.
청구인은 위 소송 계속 중 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 2021. 8. 9. 위 신청은 기각되었다. 이에 청구인은 2021. 9. 6. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 ‘상가건물 임대차보호법’(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다.
심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항] 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
[관련조항] 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정된 것)
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
3. 결정주문
상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.
4. 이유의 요지
상가임대차법 제10조의4는 임대차가 종료할 때 임차인이 권리금 계약을 통하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고 임대인은 이를 방해하지 않도록 하되 임대인이 방해행위를 한 때에는 임차인에 대해 손해배상책임을 지도록 함으로써, 비록 임대차계약이 종료되어 임차인이 더 이상 영업을 할 수 없게 되었다 하더라도 임차인 자신이 그간 임대차 목적물인 상가건물에 형성한 영업의 시장가치를 금전적으로 회수할 수 있도록 하고 있다.
그런데 이를 임대인의 입장에서 보면 임대인은 이와 같은 내용의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 됨에 따라 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약 체결이 사실상 강제되고 그 결과 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차 목적물을 활용할 자유에 상당한 제한을 받게 된다.
심판대상조항은 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우’ 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않도록 규정하고 있다. 이는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 아니한 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다.
만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여야 한다면, 임대인 입장에서 이는 차임지급을 성실히 이행하지 않아 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다.
한편, 급격한 경제상황의 변동 등과 같은 사정으로 말미암아 임차인이 귀책사유 없이 차임을 연체하는 경우, 임차인이 심판대상조항으로 인하여 권리금을 회수할 기회를 갖지 못하게 된다면 임차인에게 다소 가혹하다고 볼 여지가 있으나, 기본적으로 경제상황의 변동은 일차적으로 임차인 스스로가 감수하여야 할 위험에 해당한다.
그리고 상가임대차법은 경제 사정의 변동 등으로 인하여 기존의 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우 임차인 측에서는 차임의 감액을 청구할 수 있도록 함으로써(제11조 제1항), 애초에 임차인이 차임 연체를 이유로 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외되지 않을 수 있는 기회를 부여하고 있다.
이에 더하여 심판대상조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였을 경우에 한하여 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점 등도 고려해 볼 때,
심판대상조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 정하였다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다.
이와 같은 점들을 종합하여보면, 심판대상조항은 임차인의 재산권을 침해한다고 할 수 없으므로 헌법에 위반되지 아니한다.
