지분쪼개기 토지 거래

목차

1. 지분쪼개기 토지거래란?
2. 지분쪼개기 거래 방식의 특징
3. 기획부동산의 주요 수법
4. 지분쪼개기 거래와 관련된 법적 문제
   • 사기죄
   • 부동산실명법 위반
   • 유사수신행위의 규제에 관한 법률 위반
5. 피해 예방을 위한 주의사항

   

 

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1. 지분쪼개기 토지거래란?

지분쪼개기 토지거래는 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 토지를 법인이나 개인이 저렴한 가격에 매입한 뒤, 개발이 가능한 토지로 속여 다수에게 공유지분 형태로 고가에 재판매하는 행위를 말합니다. 이러한 방식은 주로 소액 투자자들을 유인하여 이루어지며, 속칭 ‘기획부동산’으로도 불립니다.

최근 각종 토지개발 관련 법령 강화로 인해 과거 흔히 사용되던 ‘택지방식(바둑판식) 토지분할 판매’가 어려워지면서, 공동지분 거래 방식이 새로운 수법으로 등장하였습니다.

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2. 지분쪼개기 거래 방식의 특징

• 공동지분 판매 방식: 토지개발 인허가 없이 임의로 가분할도를 제작하여, 향후 분할이 가능하거나 주변 개발이 진행될 것처럼 속여 판매합니다. 일반적으로 50~200평 규모로 지분을 나누어 판매합니다.
• 소액투자 유도: 투자 금액은 대개 1,000만 원에서 5,000만 원 정도로 비교적 적어 다수가 여유자금으로 쉽게 참여하도록 합니다.
• 홍보 방식의 진화: 과거에는 전화로 계약을 알선했으나, 최근에는 인터넷 홍보, 지인을 통한 다단계판매 등으로 확산되고 있습니다.

이러한 거래는 지분 매매 자체가 위법이 아니며, 법률 전문가의 조력을 받아 계약을 추진하는 경우가 많아 수사기관에서도 혐의 입증이 쉽지 않습니다.

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3. 기획부동산의 주요 수법

기획부동산 업체들은 다음과 같은 교묘한 방식으로 투자자들을 유인합니다:

• 허위 개발 정보 제공: 현재 개발제한구역(예: 그린벨트)으로 묶여 있는 땅이 곧 해제될 것이라고 주장하거나, 보전산지가 준보전산지로 변경될 가능성을 언급합니다.
• 과장된 투자 수익 홍보: 엄청난 시세차익을 얻을 수 있다는 허위 정보를 제시하고, 이를 뒷받침하기 위해 조작된 자료를 제공합니다.
• 신뢰 형성 전략: 지인을 통한 추천 또는 다단계 방식으로 투자자 간 신뢰를 형성하여 계약을 유도합니다.

  

 

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4. 지분쪼개기 거래와 관련된 법적 문제

4.1 사기죄

• 개발 가치가 없는 땅을 허위 및 과장 광고를 통해 비싸게 판매하는 행위는 사기죄에 해당합니다.
• 관련 자료를 조작하거나 허위 정보를 제공하여 투자자를 유인한 경우 처벌 대상이 됩니다.
• 형량: 5억 원 이상의 사기는 3년 이상의 징역, 50억 원 이상의 사기는 5년 이상의 징역 또는 무기징역에 처해질 수 있습니다.

4.2 부동산실명법 위반

• 명의신탁을 통해 본인의 재산을 타인 명의로 등기하거나 실제 소유자를 숨기는 경우 부동산실명법 위반에 해당합니다.
• 이는 부동산 투기, 탈세 등에 악용될 가능성이 큽니다.

4.3 유사수신행위의 규제에 관한 법률 위반

• 미등록 상태에서 투자자를 모집하거나 금전거래를 중개하는 행위는 유사수신행위로 간주될 수 있습니다. 

  

 

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5. 피해 예방을 위한 주의사항

• 공적 정보 확인: 토지를 지분으로 매수하기 전 공적장부와 현장을 반드시 확인해야 합니다.
• 법률적 검토: 계약서 서명 전에 법률 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
• 개발 가능성 검증: 계약 전에 해당 토지의 실제 개발 가능성이나 주변 개발 계획을 면밀히 조사해야 합니다.
• 주의 깊은 계약: 기획부동산 업체들이 제시하는 자료나 정보는 철저히 검증하며, 성급한 계약 체결을 피해야 합니다.

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결론

지분쪼개기 토지거래는 법적으로 위법성이 명확하지 않아 피해를 입기 쉬운 구조를 갖추고 있습니다. 투자자들은 계약 전 충분한 정보를 검토하고, 법률적 조언을 구함으로써 피해를 방지할 수 있습니다. 특히, 소액 투자라고 방심하지 말고, 개발 가능성 및 계약 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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