임차권등기명령 신청의 요건은?

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임차권등기명령 제도란?

 

임대차 기간이 만료되어 임대차 관계가 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 반환할 자력이 없어 임차인이 불가피하게 보증금을 받지 못하고 이사를 나가야 하는 경우가 발생할 수 있다.

문제는 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 임차인의 대항력의 취득 및 존속요건으로 하므로, 임차인이 주택에 대한 점유를 상실하거나 주민등록을 다른 곳으로 이전할 경우 임차인이 종전에 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃게 되어 보증금을 반환받기가 더욱 어려워진다는 것이다.

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 주택의 인도와 주민등록은 임차인의 대항력 취득 및 존속요건이다.

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특히 최근 주택 가격이 보증금 아래로 하락하거나 보증금에 근접한 경우 임대차 종료에도 불구하고 보증금을 반환 받지 못하는 경우가 빈발하고 있다. 이하에서는 임대차 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 임대인의 협력없이 임차인 단독으로 임차권등기를 마친 후 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 임차권등기명령 제도를 알아 보고자 한다.

주택임대차보호법 (약칭: 주택임대차법) 제3조의3(임차권등기명령)  ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.> [전문개정 2008. 3. 21.]

 

임차권등기명령제도를 통하여 임대차 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의 3 제1항), 법원의 임차권등기명령에 의하여 임차권이 등기부에 등기되면 대항력을 취득하고, 이미 대항요건을 구비하고 있었던 경우에는 그 대항력이 그대로 유지된다. 또한 임차권이 등기된 이후에는 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력을 잃지 아니한다(제5항).

 

임차권등기명령 신청의 요건은?

 

첫째, 주택 임대차가 종료되어야 한다.  

 

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대차가 종료되어야 한다. 임대차 기간의 만료로 임대차가 종료한 경우는 물론 임대인이나 임차인 일방의 채무불이행에 따른 해지권 행사에 의한 경우, 임대인과 인차인이 합의로 임대차 계약을  해지한 경우에도 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 즉, 임대차가 종료의 원인은 묻지 않는다.

 

둘째, 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우이어야 한다. 

 

임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차인이 임대인으로부터 보증금 전부를 반환 받지 못한 경우 뿐 아니라 일부라도 반환 받지 못한 경우를 포함한다. 임차권등기는 임대차계약에서 정해진 보증금이 아니라 임차권등기명령 신청 시점에 임차인이 받지 못한 잔존 보증금을 그 대상으로 한다.

이에 따라 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호는 임차권등기명령신청서에 반환 받지 못한 임차보증금액 및 차임을 기재하도록 하고 있다.

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등)  ①임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. <개정 2002. 6. 28., 2002. 10. 30., 2007. 10. 29.> 1. 사건의 표시 2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장소재지) 3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소 4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다) 5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금) 6. 신청의 취지와 이유 7. 첨부서류의 표시 8. 연월일9. 법원의 표시

 

 

임차권등기명령 신청의 절차는?

 

임차권등기명령 신청권자는 임차인

 

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) 제3조의3(임차권등기명령)  ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>

 

규정상 임차권등기명령의 신청권자는 임차인에 한정되고, 임대인은 임차권등기명령을 신청할 수 없다. 임대인이 원할 경우에는 민법 제621조에 의해 임차인과 합의하에 임차권등기를 해 주는 것이 가능하므로, 임대인에게 별도로 신청권한을 부여할 필요는 없다.

임대차 종료 시 보증금을 반환 받지 못한, 기존에 대항력 또는 우선변제권을 취득한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다는 점에 대해서는 의문이 없다. 또한 주택을 점유하고 있으나 주민등록을 하지 않은 등의 사유로 처음부터 대항력이 없었던 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

이와 관련해 대항력 또는 우선변제권을 보유하였다가 임차권등기명령신청 이전에 이를 상실한 임차인, 즉 주택의 인도와 주민등록을 함으로써 대항력을 취득한 임차인이 임차주택으로부터 이미 다른 곳으로 이사를 하였거나 주민등록을 옮긴 경우에 사후적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있는지에 관해서는 대법원 판례는 긍정하고 있다.

대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255 판결.

판례는 ‘본조 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하는 바, 위 조항 및 본조 제2항 제3호, 제5항의 규정취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보 증금을 반환 받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다.’

 

임대차계약상 임차인이 아닌 임차권의 양수인도 양수 사실을 소명(임차권 양도계약서가 소명방법이 될 것이다.)하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 그러나 전차인이나 법 제3조의2 제7항의 금융기관 등은 직접 임차권등기명령을 신청할 수 없고, 임차인을 대위하여서만 임차권등기명령을 신청할 수 있다(금융기관에 관해서는 본조 제9항에 규정).

 

임차권 등기명령 신청의 상대방은 누구인가?

 

임차권등기명령 신청 당시 임차인이 이미 대항력을 취득하고 있는 경우, 임차주택의 소유자가 여전히 임대인이면 임대인을 상대로, 임차주택이 양도되었으면 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인을 상대로 신청하면 된다.

 

<임차권등기명령 신청 당시 임차인이 이미 대항력을 취득한 경우>

임차주택의 소유자가 여전히 임대인이면 임대인을 상대로 신청

임차주택이 양도되었으면 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인을 상대로 신청

 

신청 시점을 기준으로, 애초부터 대항력을 취득하지 못하였거나 대항력을 취득하였다가 상실한 임차인도 임차주택의 소유권이 임대인에게 남아 있다면 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있으나, 대항요건을 갖추지 못한 기간 중에 임차주택이 양도되었다면 임차인은 그 양수인에게 대항할 수 없으므로 임차주택의 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 없다.

 

<신청 시점을 기준으로, 애초부터 대항력을 취득하지 못하였거나 대항력을 취득하였다가 상실한 임차인>

임차주택의 소유권이 임대인에게 남아 있다면 임대인을 상대로 신청 가능

대항요건을 갖추지 못한 기간 중에 임차주택이 양도되었다면 임차인은 임차주택의 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청 불가능

 

신청서를 제출할 법원은?

 

임차권등기명령 신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 할 수 있다(제1항).

주택임대차보호법  제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

임차권등기명령 신청서 작성방법

 

 1) 신청서의 기재사항

 

주택임대차보호법제3조의3(임차권등기명령)   ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

 

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등)  ① 임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. <개정 2002. 6. 28., 2002. 10. 30., 2007. 10. 29.> 1. 사건의 표시 2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장소재지) 3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소 4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다) 5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금) 6. 신청의 취지와 이유 7. 첨부서류의 표시 8. 연월일 9. 법원의 표시 ②신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다. <개정 2002. 10. 30., 2007. 10. 29., 2013. 12. 31.> ③임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다.

 

 * 아래의 신청서 양식을 참고하기 바란다.

주택임차권등기명령신청서(주택의일부를임차한경우).hwp

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주택임차권등기명령신청서(주택의전부를임차한경우).hwp

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 2) 첨부서류(소명자료)

 

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조(임차권등기명령신청서의 첨부서류) 임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다. <개정 2007. 10. 29., 2011. 9. 28., 2013. 12. 31.> 1. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대하여는 등기사항증명서 2. 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면 3. 주택임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약증서, 상가건물임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약서 4. 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서 5. 주택임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류, 상가건물임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하는 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류[전문개정 2002. 10. 30.]

 

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등) ③임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다.

 

 

불복절차

 

임차권등기명령을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다(제4항). 위 항고에 대하여는 민사소송법 제3편 제3장의 항고에 대한 규정을 준용한다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제8조). 이 항고는 통상항고로 항고 기간의 제한이 없으므로, 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 반환받을 때까지는 언제든지 제기할 수 있다.

임차권등기명령을 인용하는 결정에 대하여 임대인은 바로 항고를 제기할 수 없고, 가압류절차에서와 같이 임차권등기명령의 취소나 변경을 구하는 사유를 명시하여 이의신청을 제기할 수 있다. 이의신청의 시기에 대하여도 아무 제한이 없으므로 임차권등기가 유효하게 존재하고 취소ㆍ변경을 구할 이익이 있는 한 언제든지 제기할 수 있다. 한편, 이의신청은 임차권등기명령의 집행을 정지하지 않는다(제3항, 민사집행법 제283조).

이의신청이 있는 때에 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 열고, 결정으로 임차권등기명령의 전부나 일부를 인가, 변경 또는 취소하며, 이 경우 적정한 담보의 제공을 명할 수 있다(제3항, 민사집행법 제286조). 위와 같은 법원의 이의신청에 대한 결정에 관하여 불복이 있는 당사자는 고지받은 날로부터 1주 이내에 즉시항고를 제기하여야 하나, 위 즉시항고에 집행정지의 효력은 없다(제3항, 민사집행법 제286조 제7항). 이의사건에서도 당초 임차권등기명령신청절차에서의 당사자 지위가 그대로 유지되므로 이의절차에서 임차인은 적극적으로 임차권등기명령의 요건을 증명할 책임이 있다.

또한, 임대인은 임차권등기명령 사유의 소멸 기타 사정변경이 있는 때에는 임차권등기명령이 인가된 경우라도 임차권등기명령을 한 법원에 그 취소를 신청할 수 있다(제3항, 민사집행법 제288조 제1항, 제2항 본문).

 

임차권등기의 효과

 

대항력 및 우선변제권의 취득ㆍ유지(제5항)

 

1) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되고 임차권등기 이후에는 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 따라서 임차권등기가 경료되면 임차인이 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮길 수 있게 된다. 다만, 이러한 효과는 임차권등기의 경료 시부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 곧바로 이사나 전출을 하여서는 아니 될 것이다.

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주의할 점은, 기존에 대항력이나 우선변제권을 취득하였다고 주장하는 임차인의 임차권등기명령신청을 법원이 인용하여 임차권등기가 마쳐지더라도, 그로 인하여 존재하지 않던 대항력이나 우선변제권이 창설적으로 발생하지는 않는다는 것이다. 즉 임차인이 신청서에 기재한 주민등록이나 주택의 인도가 실제로 이루어진 것이 아님이 사후적으로 밝혀진 경우에는 그와 같은 내용으로 임차권등기가 이루어졌더라도 그 등기부상 기재대로의 대항력이 인정될 수는 없다. 다만, 임차권등기의 기재사항은 일응 사실로 추정(등기의 추정력)되므로, 그 기재내용이 허위임을 주장하는 측에서 허위임을 적극적으로 증명하여 그 추정을 깨뜨려야 할 것이다.

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그리고 임차권등기가 이루어진 후 임차인이 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 옮기더라도 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지될 뿐 임차권등기에 기하여 임차인이 임차주택에 대한 경매를 신청할 수는 없다. 임차권등기를 마친 임차인이라도 보증금을 반환받기 위해서는 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 집행권원을 확보한 후 임차주택의 강제경매를 신청하여야 하고, 임차권등기에 기하여 해당 주택에 대한 임의경매를 신청할 수는 없다.

 

2) 만일 임차인이 아직 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 경료되면 그 시점부터 대항력과 우선변제권을 취득한다. 따라서 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인이 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매수한 낙찰자에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등 담보권자에 우선하여 배당받을 수 없다.

3) 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 본조에 의한 임차권등기 말소의무의 동시이행 관계 여부에 관하여, 판례는 ‘본조에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 할 것이다.’라고 하여, 임대인의 임대차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 선이행되어야 한다는 입장을 명확히 하고 있다.

 

후순위 소액임차인의 최우선변제권 배제(제6항)

 

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인에게는 법 제8조에 의한 소액임차인으로서 우선변제를 받을 권리가 없다. 이는 임차권등기 이후에 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마친 소액임차인에 의한 최우선변제권 행사로 인하여 임차권등기를 한 임차인이 입을 수도 있는 불측의 손해를 방지하기 위한 규정이다. 또한 임차권등기 이후 해당 주택의 임대인이 허위의 소액임차인들을 창출하여 최우선변제를 받게 함으로써 임차권등기를 한 임차인을 포함한 선순위 채권자들에게 끼칠 손해를 방지하기 위한 목적도 포함되어 있다.

한편, 이 법에 따라 임차권등기가 마쳐진 주택을 상가건물로 임차한 소액임차인, 상가건물임대차보호법에 따라 임차권등기가 마쳐진 건물을 주택으로 임차한 소액임차인에 대해서도 모두 위 규정의 취지에 따라 각 법에 정해진 소액임차인으로서의 최우선변제권이 배제된다고 해석함이 타당하다.

다만, 위 규정에 의하면 임대인은 후속 임차인을 구하기 어려워 기존 임차인에게 반환할 보증금을 마련하기 어려워지고, 임차주택을 매도하는 방법을 강구할 수밖에 없는데, 이는 결과적으로 주택 소유자로 하여금 임대를 꺼리게 하여 부동산의 효과적 이용이나 사용수익을 저해한다는 비판이 제기된다.

 

임차권등기 경료 시 임차인의 경매절차에서의 지위

 

임차권등기명령에 따른 임차권등기가 경매개시결정의 기입등기보다 먼저 경료된 때해당 임차인은 별도로 임차권등기 사실을 신고하지 않더라도 ‘등기부에 기입된 부동산 위의 권리자’로서 민사집행법 제90조 제3호에 정한 이해관계인이 된다. 이러한 임차인은 법률상 당연히 배당요구를 한 것으로 보므로, 우선변제를 받기 위하여 배당요구를 할 필요가 없다.

그러나 임차권등기가 경매개시결정의 기입등기보다 나중에 경료된 경우의 해당 임차인은 매각허가결정 전까지 그 등기사실을 경매법원에 신고하여야 민사집행법 제90조 제4호에 정한 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하여 경매절차의 이해관계인이 되고, 우선변제를 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다.

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 보증금의 우선변제에 관한 한 저당권자와 마찬가지로 임차권등기일자를 저당권등기일자로 보고 다른 채권자와의 우선순위를 정하게 된다.

다만, 임차인이 임차권등기명령신청 당시 대항요건과 확정일자를 구비하고 있었다면 임차권등기일자가 아닌 임차인에게 유리한 확정일자를 기준으로 우선순위가 정하여진다.

한편, 임차권등기를 한 임차인이 동시에 소액임차인이라면 소액 보증금 범위 내에서 최우선변제를 받을 수 있음은 물론이다.경매절차에서 임차권등기를 마친 임차인의 보증금이 전액 변제된 경우에 임차권등기는 말소촉탁의 대상이 되나, 전액 변제되지 아니한 경우에는 임차권이 그 임차주택의 매각에 의하여 소멸되지 않으므로(법 제3조의5 단서), 임차권등기는 말소되지 아니한다.

임차인이 임차주택에 대한 선행 경매절차에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우에는 다른 채권자에 의하여 개시된 후행 경매절차에서 다시 우선변제권을 행사할 수 있는지가 문제되는데, 판례는 임차인의 우선변제권은 선행 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하므로, 후행 경매절차에서는 임차인이 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다는 입장을 취하고 있다.

 

시효중단 여부

 

임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료되면 압류 또는 가압류를 시효중단 사유로 하는 민법 제168조 제2호를 유추 적용하여 보증금반환채권에 대한 소멸시효 중단을 인정할 수 있는지 여부에 관한 논의가 있다. 임차권등기는 임차보증금반환채권의 이행을 확보하기 위한 담보권적 의미가 강하므로 저당권설정등기에 준하여 볼 수 있는데, 저당권설정등기 경료 사실은 피담보채권의 시효완성과 관련하여 이를 승인으로 보는 것은 별론으로 하고 압류에 준한다고 보기 어렵다는 점에서 임차권등기를 시효중단 사유라고 하기 어렵다고 볼 수도 있으나, 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 채권자 일방의 신청에 의해 법원이 직권으로 채무자의 책임재산에 대하여 경료하는 등기라는 점에 주목하면 압류에 준하여 볼 수 있다는 점에서 이를 긍정하는 입론도 가능하다.

 임차권등기명령신청은 금전지급의 재판상 청구는 아니지만 권리자의 권리행사가 공권적으로 인정되는 경우라는 점, 특정 채권에 대한 책임재산 확보를 목적으로 채권자의 단독 신청에 의해 이루어지는 점, 그 심리 및 재판 등 절차에 있어 가압류에 관한 규정을 준용하고 있는 점 등에서 압류ㆍ가압류에 준한다고 볼 여지가 크고, 권리행사를 게을리 하지 않은 임차인의 권리보호 필요성이 인정되므로, 민법 제168조 제2호를 유추 적용하여 시효중단을 허용함이 타당하다고 생각된다.

그러나 판례는, 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고, 이를 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행 보전을 취한 처분의 성질을 갖지 않는다고 보아 시효중단의 효력을 부인하고 있다.

 

 

임차인의 비용상환청구

 

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(제8항).

 

 

인용 문헌 :

온주 주택임대차보호법, 주석민법, [학회논문] 주택임대차보호법에 의한 임차권등기명령의 실무상 문제점에 관한 연구 등